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宅基地不是想卖就能买的,这里的学问可大了!北京房产律师13220138778

作者:儒德律师

时间2017-06-29

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2000年,XX市XX区某村村民郭某将其自有农房出售给城镇居民郑某,郑某在支付房款并实际占有房屋后,又于2009年将争议房屋出售给争议房屋所在村的村民曲某。2016年郭某将郑某及曲某诉至法院,以郑某为城镇居民并非争议房屋所在村的集体经济组织成员为由,要求确认郭某与郑某签订的房屋买卖合同无效,并要求曲某腾退争议房屋。

郑某在庭审中辩称,签订房屋买卖合同时有见证人以及村委会的公证人员在场,房屋买卖合同签订当天双方的义务已经履行完毕,并且争议房屋已经于2009年卖给了曲某。曲某则辩称其系争议房屋所在村的村民,于2009年从郑某处购买了争议房屋,并给付了购房款,且自2009年起一直在争议房屋内居住,不同意郭某的诉讼请求。

法官意见:当事人的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实,郑某从郭某处购买争议房屋后,又出售给曲某。郭某与郑某签订的房屋买卖合同以及郑某与曲某签订的房屋买卖合同均是各方真实的意思表示,且在合同签订后各方均分别履行了支付房屋价款和交付房屋的义务,合同所约定的内容已实际履行完毕。

最后一手买房人曲某系争议房屋所在村的村民,是争议房屋所在村的集体经济组织成员,具备拥有争议房屋所在村的宅基地使用权条件。故郭某要求确认其与郑某签订的房屋买卖合同无效及据此要求曲某腾退房屋的请求于法无据,本院不予支持。

二、小儒谈效力

农村宅基地具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。鉴于房地一并转让的原则。农村房屋买卖合同的效力关键要看宅基地的流转是否合法,买卖合同有无违反法律对照基地转让的强制性规定。农村房屋买卖合同的效力的情形主要包括:

1、农村村向城镇居民出售房屋的协议无效。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》:改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。

2、农村村民向本村之外的村民出售房屋的协议无效。基于宅基地的福利性和身份属性,只能在集体经济组织内部流转,否则无效。

3、在本集体经济组织内部的房屋买卖协议有效,且不论买受人是否满足一户一宅的要求。一户一宅的限制限于宅基地的原始取得,继受取得不在此列。

4、《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》:此类合同效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是统一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。

法律声明:本文仅供参考,并不形成任何法律意见。如有其他问题及细节咨询请及时联系儒德律师


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