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租房当心了,遇到非法转租怎么办?

作者:儒德律师

时间2018-11-06

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      身处北上广深,房屋转租问题十分突出。因其主体涉及出租人、承租人、次承租人三方,出租权利主体与房屋所有权利主体分离,租赁双方信息不对称等因素使得次承租人在房屋转租中面临诸多风险。下面儒德律师将为您分析房屋转租中的法律关系及风险,并为您租房提供切实可行的建议。

一、基本法律关系

      房屋转租简单来讲存在两个法律关系,一是出租人与承租人之间的出租合同关系,二是承租人与次承租人之间的转租合同关系。根据民法合同相对性的原理,出租人只能因出租合同对承租人提起请求,而次承租人只能因转租合同对承租人提起请求。

二、法律规定与实践处理  

      就房屋转租问题,《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都作出了规定:

    《合同法》第224条,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失;承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。

该条赋予出租人对于未经其同意转租房屋的行为解除出租合同的权利,但未指出出租合同解除后转租合同的效力问题。对此笔者认为,承租人无处分权出租房屋与次承租人之间达成的转租合同系效力待定的合同,该合同是否生效取决于出租人是否对出租的意思予以追认;结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称房屋租赁解释)第16条的规定,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”,出租人作出追认的意思表示的期间为6个月,超过6个月不作出追认意思表示的,转租合同生效。

      另,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定,“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。该解释条款指出,除出租人与承租人另有约定,超出出租合同期限的转租合同无效。

      从上述两条文可以看出转租合同法律关系存在的两种风险,一是租期内未经出租人同意而转租的,出租人6个月内行使不予追认的权利,转租合同自始不生效的风险;二是超租期合同无效的风险。转租合同无效,次承租人便无法依据转租合同请求次承租人给予违约损害赔偿,而且会面临随时被承租人要求腾退的风险。

三、儒德律师建议

      为防止转租合同无效带来的风险,当事人在签订房屋租赁合同时应当注意以下几点:

      1.事前审查。查看房屋产权证明,证实签约对方是出租人还是承租人;查看出租合同,证实出租人的同意转租,证实转租期在出租期内,避免导致转租合同无效。

      2.手续规范。订立书面转租合同,取得原出租人书面同意,转租期在出租期内,最好办理租赁登记备案手续。

      3.明确承租人必要义务。为防范信息不对称的风险,次承租人可在转租合同中与承租人约定承租人的必要义务,比如向次承租人出示真实的出租合同、告知真实的承租期、到期前必要提示、违约金等。

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