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到期借款本金及利息转化为购房款,房屋买卖合同有效!

作者:儒德律师

时间2018-11-20

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把借款变成购房款合法吗?

导读
       
借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

案情介绍

       2013年,汤某、刘某某、马某、王某与A房地产开发有限公司(以下简称A公司)先后签订多份借款合同,通过实际出借并接受他人债权转让,取得对A公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行,四人与A公司分别签订多份商品房预售合同,并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后,因A公司未偿还借款本息,双方经对账,确认A公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同,约定A公司将其名下房屋出售给四人,上述欠款本息转为已付购房款。汤某等四人提交与A公司对账表显示,双方之间的借款利息系分别按照月利率3%4%、逾期利率10%计算,并计算复利。之后,A公司拒不履行房屋交付义务。


原告汤某、刘某某、马某、王某诉请判令:一、A公司向汤某、刘某某、马某、王某支付违约金6000万元;二、A公司承担汤某、刘某某、马某、王某主张权利过程中的损失费用416300元。


       A公司辩称:四人并没有购买A公司的房屋。双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷,该商品房买卖合同系为借贷合同的担保,该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。


       法院认为:本案争议的商品房买卖合同签订前,A公司与汤某等四人之间确实存在借款合同关系,且为履行借款合同,双方签订了相应的商品房预售合同,并办理了预购商品房预告登记。本案双方经协商一致终止借款合同,建立了新的商品房买卖合同,并非为双方之间的借款合同履行提供担保。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。故A公司所持本案商品房买卖合同无效的主张,不予采信。


       但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下,由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来,且A公司提出该欠款数额包含高额利息。经审查,双方之间借款利息的计算方法,已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额,依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率,故应当认为汤某等四人作为购房人,尚未足额支付合同约定的购房款,A公司未按照约定时间交付房屋,不应视为违约。汤某等四人以A公司逾期交付房屋构成违约为事实依据,要求A公司支付违约金及律师费,缺乏事实和法律依据,不予支持。


       综上,借款合同双方当事人经协商一致,终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,不违法。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额,人民法院应当结合借款合同等证据予以审查,以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。




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