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新冠疫情是否属于不可抗力,租户能否以此为由解除租赁合同?

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时间2020-02-04

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2020年的春节对中国人民来说是难忘的,华夏大地遭遇了新型冠状病毒肺炎疫情的肆虐。此次疫情关乎到了每个人的生命和财产安全,同时,也牵扯到了许多法律问题。春节开工的第一天就接到数名咨询者的电话,主要是想了解在疫情期间,租赁的商铺无法正常营业,能否解除合同,或者减免租金?今天特邀儒德律师事务所刘强主任针对此种情况做详细解析。

一、新型冠状病毒肺炎的法律性质

根据《中华人民共和国传染病防治法》的规定,传染病分为甲类、乙类和丙类。其中,甲类传染病是指:鼠疫、霍乱;乙类传染病是指:传染性非典型肺炎(“非典”)、艾滋病、病毒性肝炎、脊髓灰质炎等;丙类传染病则是指:流行性感冒、流行性腮腺炎、风疹、急性出血性结膜炎、麻风病等。

2020年1月20日,国家卫生健康委员会将“新型冠状病毒肺炎” 与03年“非典“同样列为乙类传染病,但因该肺炎表现出极强的传染性,无论是从传播速度、传播范围、危害程度以及对人们日常生活的影响,都是自03年“非典”前所未有的,因此,采取甲类传染病的标准来进行预防和控制。

北京时间1月31日凌晨,世界卫生组织宣布将“新冠肺炎”疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”。根据《国际卫生条例》的规定,“国际关注的突发公共卫生事件”系指通过疾病的国际传播构成对其他国家的公共卫生危害,并可能需要采取协调一致的国际应对措施的不同寻常的事件。可见,此次疫情的严重程度。

二、“不可抗力”的法律规定及法律后果

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。通说认为,不可抗力主要包括自然灾害(如:台风、洪水、地震等)、政府行为(如:征收、征用)及社会异常事件(如:罢工、骚乱)等情形。

根据《合同法》第94条、第117条、第118条以及《民法通则》第107条、第153条以及《民法总则》第180条的规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

三、“新冠肺炎”疫情能否构成不可抗力?

从目前的情况来看,“新型冠状病毒肺炎”疫情尚未确定其传染源,且无有效的药物和治疗方法。“新型冠状病毒肺炎”疫情本身是不能预见、不能避免且在当前的医疗技术条件下不能克服的客观情况,其性质可以被认定为《民法总则》及《合同法》项下规定的不可抗力事件,但不可抗力事件的存在,不必然导致免责,只有当不可抗力事件与合同无法履行后果之间存在因果关系,导致合同履行不能时,不可抗力事件方可成为免责事由。

鉴于“新型冠状病毒肺炎”疫情与“非典”疫情具有共性,因此,对于“新型冠状病毒肺炎”的相关法律问题可参考最高人民法院及地方各级人民法院对“非典”疫情在司法实践中的定性及相关法律纠纷的裁判标准。

四、以案说法

今天来电咨询的一位赵先生,他承租了朝阳区的一个餐厅,月租金10万,因疫情影响导致亏损,他能否以租赁合同中的不可抗力条款解除合同?

参照“非典”期间的相关租赁合同纠纷的案例,多地法院均对于非典停业期间的房租的免交请求予以支持。基本裁判思路为能履行则按公平原则调整、不能履行则按不可抗力减免责任。

本案中,赵先生属于在订立租赁合同后出现了不可预见、不可避免、不可克服的“疫情”,但该“新冠疫情”并不能长期导致合同目的不能实现,以不可抗力为由请求解除租赁合同有违法律公平原则。与此同时,赵先生在“疫情”期间没有经营收入,造成短时间的亏损,赵先生虽没有法定解除权,但是可以请求减免租金。

建议承租方按如下方式处理:

1、查阅租赁合同中是否有不可抗力条款的约定。

2、如有,则可根据协议约定,向出租方提出租金协商或减免的要求,必要情况下,也可以聘请专业律师协商处理。如合同中未约定,承租方应及时通知出租方,最好以书面形式通知,并提出遭受损失如政府政策、营业损失等方面的证明,要求减免租金。

3、如果双方能够达成一致,建议签订书面的补充协议,以便更好的履行双方的权利义务。

4、如出租人拒绝减免租金,则承租方应保留好上述发出通知和遭受损失的证据,以备将来通过司法途径主张租金减免。

在实务中对疫情能否适用不可抗力制度还需综合实际案情、具体合同关系中的合同目的、履行情况、因果关系等进行严格的综合认定,在出现不可抗力事由后,一方应积极的告知相对方,提出合理诉求和适当解决方案,降低损失的继续扩大。建议发生争议,还需专业人士进行综合分析,给予专业性的指导,将损失降到最低。

儒德律师愿与诸位同舟共济,共克时艰!

附相关法律规定:

《合同法》

第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第一百一十七条 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条 【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

《民法通则》

第一百零七条 【民事责任的免除】因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的, 不承担民事责任, 法律另有规定的除外。

第一百五十三条 【不可抗力的定义】本法所称的 “不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《民法总则》

第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

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