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买车位还是租车位?千万别掉入开发商的陷阱!

作者:儒德律师

时间2020-02-06

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通常,老百姓理解的买车位,就是买一个车位的产权,以后还可以卖掉。但有些开发商在销售车位时,会故意隐瞒车位的性质。业主们往往就会忽视合同中关于车位的内容。业主以为自己购买的是有产权的车位,后来发现签的协议是使用权协议,因而和开发商开始了长期的维权拉锯战。

由于车位定价是市场定价,开发商在无法提高房屋售价时,会通过提高车位价格并强制要求业主购买车位的方式,来保证利润。但是需要注意的是,如果购买的是产权车位,应签订《车位买卖协议》,而非《车位使用权协议》。

开发商与业主签订车位的使用权协议,主要有三种情况:第一种情况是,车位性质属于普通车位,可以办理车位产权证,但是开发商不愿意把车位卖掉,而是希望自持资产,因而只是转让了车位使用权;第二种情况是,车位性质属于人防车位或机械车位(人防车位:是开发项目根据《人民防空法》的要求,建设的人防防空地下室,产权不属于业主也不属于开发商,产权属于国家。所以此类车位无法出售,不能取得产权,但是可以租赁,期限不得超过20年。),开发商无权销售,只能让渡使用权,签订使用权协议;第三种情况是,开发商把业主公摊的小区面积划成车位租给了业主,开发商事实上无权销售车位也无权出租车位,使用权协议是无效的。

以上,无论哪种情况,业主都无法获得车位的产权。那么,在缴纳车位费用时如何搞清楚车位性质呢?

有三种办法可以核实车位性质:第一,可以核实这个项目建设工程规划许可证的附件附图,尤其是附图上往往有相关的图示,或者在经济技术指标中有记录;第二,可以看预售许可证,在预售许可证中有预售的范围,如果预售范围内没有,往往就不是可以出售的车位;第三,可以看小区的竣工面积实测报告,看一下车位是属于私有、公摊还是人防。

仅有车位使用权风险重重,开发商通常会在和业主签订的使用权协议中约定:车位使用权年限与地面上的建筑物的土地使用权年限一致。这会让很多业主认为,车位可以在70年内一直使用。

即便合同约定车位使用期限是70年,业主仍面临巨大的风险。因为,法律只保护租赁期限20年以内的合同,即便协议约定使用年限超过20年,20年以后该合同也是无效的,开发商可以在20年以后随时终止合同。到时,当开发商如把车位用于抵押贷款或担保贷款,一旦开发商无力还款,车位有可能被拍卖,导致业主无法继续使用剩余期限的车位。

因签订地下车位使用权协议而导致的纠纷中,相当一部分车位是人防车位。那么如果车位是人防车位,开发商和业主签订使用权协议是否存在风险?

首先开发商要从人防办获得《人防工程使用证》,使用证上会约定人防工程的使用用途、建筑面积和证件的有效期限;开发商获得了《人防工程使用证》且工程使用用途确定为车库之后,才有权转让车位的使用权。

其次,开发商与业主签订人防车位的使用权合同时,约定的使用权协议不应超出人防办颁发给开发商的《人防工程使用证》的有效期限。全国各地对于人防工程使用证的有效期规定不同。比如,北京市规定,人防工程使用证的有效期不能超过一年,基本上这个证是一年一续。那么在北京,开发商就不能与业主签订使用期限超过一年的车位使用权协议。

综上,还请大家在购买车位时,一定要小心谨慎。千万不要掉入开发商的陷阱。


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