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新冠肺炎疫情期间,居住用房租赁合同纠纷相关问题解答

作者:儒德律师

时间2020-02-14

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当前,新型冠状病毒疫情严重,截止2020年2月13日,全国确诊病例59883人,疑似病例16067人。虽然近日来新冠肺炎确诊、疑似病例数量均有所下降,但仍处于未受控制的不稳定状态,各位仍不要放松警惕。近来笔者接到很多关于房屋租赁合同的咨询电话,现就以下三个突出问题予以解答:


疫情期间,房屋租赁合同到期若承租人无法搬离,将会面临哪些法律风险?

首先,因疫情因素不便搬离,承租人可以同出租人协商进行续租,如租期在六个月以上的,可以等疫情稳定后签订书面的房屋租赁合同;如承租人不想续租,根据《合同法》第236条之规定,租赁期届满,承租人继续居住房屋而出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租期为不定期。但要明确一点,不定期租赁的,出租人可以随时解除租赁合同,但应预留给承租人一定的时间搬离。

其次,如出租人明确表示合同到期后不允许承租人继续居住的,承租人因疫情原因无法履约的,应当适用《合同法》关于不可抗力的规定,即根据具体情形全部或部分免除违约责任。但承租人应当参照合同约定租金标准支付延期居住期间的房屋占用费用。


因疫情原因被隔离观察,或因交通管制等政府措施长期无法返回租赁房屋居住,承租人能否解除租赁合同,或者要求减免租金?

目前大多京外人员开始复工返京,但部分人员身处疫情高发区受多重因素限制暂不能及时返京,但却要承担北京高昂的租金。那这种情形下承租人可以无责解除租赁合同吗?

从法律层面看,合同的解除分约定解除和法定解除。除符合约定的条件提出解除外,还可以符合法定的情形提出解除。如承租人想以法定解除中的不可抗力条款提出解除,要符合不可抗力导致合同目的无法实现的条件。但疫情系承租人订立租赁合同后出现的,且该疫情并不能长期导致合同目的不能实现,以不可抗力为由请求解除租赁合同有违法律公平原则。与此同时,承租人虽没有法定解除权,但是可以请求减免租金。


提前预定好的房屋,因疫情影响无法签订租赁协议并入住,能否要回定金?是否要承担违约责任?

根据《担保法解释》第122条,“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则”。因此承租人无须承担违约责任,依法解除合同后,可以主张返还定金。

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