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有些合同今年再不解除,你可能丧失解除权!

作者:王群英律师

时间2020-07-15

浏览:311次

最近接到很多租赁合同纠纷的咨询,多是受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件。
有诉求减免租金的,有诉求解除合同的,还有诉求解除合同并支付违约金的等等。其中承租人要求解除合同的居多。

在城区的商业广场租赁了一间商铺,你本来打算开业之后做餐饮,结果事与愿违。由于疫情影响,开业日期一拖再拖,合同约定的租金交付时间早已超过。原本4月份疫情好转,雇佣的人员也基本到位。没想到5月份疫情反复,还是从农贸批发市场传来,餐饮业首当其冲,又闭门歇业了。为减少损失继续扩大,不得不考虑解除租赁合同。

那么,作为承租人你是否有解除合同的权利呢,又能否顺利解除合同呢?关于合同解除权的行使条件,源于法律规定或合同约定。具体内容,可自行百度。


本文旨在抛开疫情的因素讨论在经济环境正常的情况下,你行使解除权有没有时间限制

还是上文的例子:

在新开发的商业广场租赁了商铺,而广场施工进度一拖再拖,合同约定的交付日期也早已超过。

鉴于沉没成本已经产生,你决定继续观望。三年五年之后,你终于决定退出,希望解除合同,以便回笼资金,顺带再主张一笔违约金,用来弥补损失。

可是,《民法典》2021年1月1日正式生效之后,解除权的行使期限将正式确定为一年。这意味着,很多拖延至今没有结果的合同,行使解除权的最后期限可能就是今年年底。

《合同法》第95条没有规定解除权的行使期限,而是把这个问题交给了当事人自己决断,通过合同约定来确定行使期限;

《最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释》对商品房买卖合同作出特别规定,在没有催告的情况下,解除权的行使期限为一年。

但今年通过的《民法典》在2021年1月1日生效之后,情况就不同了。《民法典》生效之后,《合同法》即刻废止,关于合同解除权行使期限的问题,适用《民法典》第564条:

“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。”

“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”

条文的意思非常明确:无论是什么合同,解除权行使期限统一为一年

也就是说,如果等到《民法典》生效之后再来处理久拖未决的项目,可能就要吃大亏。

最佳的处理时机就是现在,留给权利人的时间只剩下6个月。今年如果再继续犹豫,明年的结果可能就是败诉。


需要继续追问的是:解除权的行使因超期导致权利失效,合同岂不是还要继续有效?换个通俗的问法就是,烂尾楼继续烂下去,就没办法把钱拿回来了吗?

怠于行使解除权,导致解除权消灭,其中的部分原因是基于诚实信用。出现解除事由之后,权利人长期没有行使解除权,相对人就有理由认为权利人不再行使;而此时如果权利人再基于同样的事由,突然提出解除合同,就有权利滥用之嫌。

但是,这并不意味着出现其他解除事由时,权利人仍然无权行使解除权。所以,行使解除权超期导致败诉之后,可以积极寻找其他解除事由再次行使解除权,但机会并不常有。

在这里,建议各位朋友

❶如果因为购置不动产、租赁商铺、投资理财等情况签订合同,但对方迟迟没有履行,或者只履行了一部分,你应当及早仔细研究合同约定,看看解除权的行使条件;

❷如果发现可以行使解除权,应当立即回想,对方从什么时候开始违约,从什么时候开始具备合同约定的解除条件,以便确定行使解除权还剩下多少时间;

❸尽可能收集证据,在必要的时候,还需要根据具体情况设法让对方自认,通过各种方式来固定已有的关键证据;

❹如果决定解除合同,一定要通过可以留下痕迹的方式行使解除权。通过发送EMS邮件、电子邮件、短信或微信消息来解除合同,在证据上更有效力。


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