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你的房子可能要增加一项物权了 ——居住权

作者:王群英律师

时间2020-07-15

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我国首部以“典”命名的法律《民法典》获得通过,将在明年1月1日施行。这部法典有不少看点,除设立了此前一直被网友热议的"离婚冷静期",还增加了"居住权"这一新型用益物权。

其实,居住权的提出,本是为了保障那些"以房养老"的老人。此前,因为以房养老的骗局频发,有不良公司拿到房子的所有权之后,在老人还在世的情况下,将房子再度出售或者出租,造成老人房也没了、钱也没拿到,晚年还要在奔走维权中度过。

5月24日提请十三届全国人大三次会议审议的民法典草案,在用益物权部分增加了一个重要的章节——居住权。只要老人签订了居住权合同,那在房子中居住的权利,就会受到法律保护。

设立了居住权后,对我们的房屋会有什么影响呢?


我们需要清楚该居住权的性质

  • 居住权是一项物权,是需要到房管局登记备案的。一旦登记该权利将是建立在非常稳定的财产上,谁都要去尊重。

  • 居住权不同于租赁权,租赁权属于债权,居住权是高于租赁权的。租赁有年限限制,而居住权可以超过20年,直至终身。且不受房屋买卖的影响。

  • 居住权一旦确认,撤销只有两种方式:享有居住权的当事人同意撤销居住权,或当事人死亡。

  • 居住权可以与产权分离,产权人可以将房屋的居住权给自己的朋友、父母、同事、老婆、保姆等任何人。

居住权的设立与意义

关于我国是否设立居住权的讨论从上个世纪就已经开始。在1993年物权法起草之初,就有专家提出在物权法中设立居住权,并且在2005年的草案中亦曾设立专章规定居住权制度。但这项看似兼具情理的制度却在当时引起不少争议,最终在2007年物权法正式通过时,已无有关居住权的条款。

虽然法律没有居住权的规定,但这个权利确实存在,导致司法实践中涉及这个权利的判决五花八门。在过去的时间里,我为很多客户起草过居住权合同,但由于没有明确的法律规定,部分合同最后无法履行。

居住权写入民法典满足特定人群的居住需求。让弱势群体居有定所,老有所养,是社会文明的重要体现。居住权的确定和增设,可以让多余房产物尽其用,促进减少房屋空置率,促进房地产更加和谐,透明。


居住权对房屋交易的影响

作为房屋所有权人,仍然享有房屋的收益权和处分权。仍然可以对房屋进行出售、抵押。但如果该房屋设立有居住权,则在房屋交易过程中可能会遇到障碍,因为即使是房屋能够过户,但如果合同约定的居住时间还在持续,依然需要保障居住权人的权益。作为购房者,如果房子是用来自住,一般也不会考虑此类房子。设了居住权的房子交易价格会受影响。

所以买房前,一定要进行调查,不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押、是否有长期租赁合同等情况,还应注意查询房屋是否登记居住权。否则房子只是名义上属于你。

作为子女尤其要注意父母的保姆,父母老了,很多事情拎不清,屡屡出现的房子被赠与保姆的事情损害了子女的权益。现在又一个坑出现了,如果父母的房子被设置了保姆的居住权,保姆可以在这个房子里住30年,这个房子的价值基本就没有了。

居住权对我们生活方面的影响

由于居住权适用的范围没有限制,居住权人的身份没有限制,没有说是以房养老,也没有说具体的模式和对象范围;

由于居住权没法主动取消,只有居住权到期或者居住权人死亡,居住权才会消灭,除此之外别无他法。那么,假设在居住权设置之后,期限未到期,居住权人也还健在,但房屋所有权人反悔,或因意外事件需要居住权人搬离房屋,该怎么办呢?

居住权的规定,客观来讲的确可以保障一部分低收入群体的利益,让他们有房可以住。但是也会引发另一些群体的推诿扯皮,甚至拿着有居住权的房屋二次销售或者出租,以赚取黑心钱。形成不好的社会影响。

  • 婚姻层面

   居住权规定一旦落实,极有可能引起夫妻双方新一轮的"暗战"。对于要结婚的广大朋友,之前要求房产加名,因有银行抵押,还贷限制,实践当中操作较难,设置居住权就不同了。

  居住权的出现,则给了婚姻中没有房屋的一方一个新的谈判筹码。只要有了居住权,就算婚姻关系不能再存续,也无法分得房产,但只要在居住权生效期间,居住权人仍然可以继续居住下去,房屋所有人无权将其赶出。

登记了居住权的房子,即使挂牌买卖,价值也很有限。房内有人居住的情况下,新房主取得了房子的所有权居住,也无法搬进去,更没办法重新出租赚取收益。买了房子,只能算是白买。这一点就将成为未来夫妻双方婚前谈判的一个重点,在两人无法共同享有房子产权的时候,一方不愿意将另一方的名字加在房本上,另一方将会为自己争取居住权,这样就算两个人过不下去了,离婚之后也不会变的流离失所。

  夫妻双方可能会因此扯皮吵架,也可能会将此当成房产证上加不加名字这一争论的这种方案,比如,不能在房产证上加名字的话,那陪我去登记个居住权呗?无房一方类似这样的要求,未来可能会越来越多。

  • 执行方面

   居住权会不会成为老赖们的一个避债手段,以前你有多余房产,不还钱,法院可以拍卖给债权人,现在你只要设置一个居住权,法院也没法拍卖了,就可以不还钱了。

  • 公序良俗方面

    家暴离婚无法和解的那种还配拥有居住权么?确实是住无所居,确实是弱势群体,可是行为确实强势而暴力的,离婚就要离的干干静静,最好彼此再无瓜葛,可是居住权是什么?藕断丝连,旧情复燃在继续抑郁终生么?

  目前居住权的条文过于简单和粗糙。相信立法机关会考虑到,期待未来针对居住权在以房养老的使用有相应的司法解释出台。



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