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租房违约金200%合理吗?

作者:儒德律师

时间2020-12-08

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近期,儒德律师接到咨询:李某于2019年12月与中介签署了租赁合同,约定月租金4千元,租期为1年,次年2月因疫情原因李某不能回京,遂提出解除租赁合同,中介要求李某按照合同约定承担提前解除合同的违约金,为2个月租金,李某已交的押金也不予退还。李某咨询是否一定要按照2个月租金支付违约金?



01 租赁合同约定的200%违约金,合理吗?

根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第29条规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。


02 违约金过高的判断标准如何确定?

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”。


03 违约金过高的判断标准如何确定?

根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

04承租人提前退租,出租人实际损失是否包括承租人解除租赁合同后的闲置期间租金?

根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》,因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,可予支持。但由于闲置期间租金属于可得利益损失,出租人作为非违约方亦有减少损失扩大的义务,故支持的闲置期间租金损失一般不超过6个月。


05当实际损失无法确定时,人民法院应依据什么标准调整当事人约定的过高违约金?


承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高,经审查出租人实际损失无法确定的,一般以欠付租金为基数,以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。


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