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北京房产新政纠纷,北京资深房产律师为您解答


“317”政策之后,北京市接连出台一系列政策打击过热房市。到326管控商住房为止,北京已在10天之内出台9个楼市新政来调控楼市。政策涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、离婚购房限制……配以严格的突击检查,一系列动向表明了北京市打击炒房的决心。北京这轮楼市调控组合拳,堪称“史上最严”政策。4月3日傍晚,北京房地产调控组合拳再出一记——住宅平房纳入限购范围,已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭,及拥有2套以上住房的本市户籍家庭暂停购买住宅平房。

平房限购令,是继3月17日“认房”又“认贷”的“史上最严”楼市新政出台之后,北京为抑制投资投机性需求、稳定房地产市场健康发展所密集出台的第十项政策。至此,北京所有市场化住房都已纳入限购范围。

一、取消“异形房”:过道学区房不能入学

根据相关部门的解释,“异形房”是指“过道房、车库房、平房一间改多间等不具有实际居住意义的房屋”。

学区房在北京是稀缺资源,今年媒体屡屡曝光,知名中小学附近的过道或小面积平房被高价购买,用作学区房。然而,随着新政的出台,“只要有房本,1平米的房子也能落户上学”将成为历史。

3月21日,《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》。通知明确平房中具有院落居民通行、应急救援功能的部位应标注为“通道”并写入不动产证。政策从根本上保障住房的居住性质,打击房外“生”房行为,从而把“异形房”的房屋“户口”取消。这些房源不再是传统意义上的学区房

3月23日,对“异形房”实行“三不政策”。即,要求对具备居住条件的过道、车库、廊道等“异形房”,执行“三不政策”:不能单独办理过户等转移登记;不能办理落户;不能作为入学资格条件。政策重点是打击“异形房”,防止异化房屋,不再让“异形房”钻政策空子。

3月25日,市教委表态,除了京津冀协同发展项目外,本市所有中小学校未经北京市教委同意不得到外地办学,各中小学不得与房地产商合作办学。政策重点是禁止房地产商借合作办学之名炒房得利,遏制炒作“学区房”。

值得关注的是,为遏制学区房炒作现象,北京市教委正研究论证扩大“多校划片”政策,并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位,这就意味着通过学区房入学将大幅增加不确定性。

房价耸人听闻的“20万一平米”学区房,或将成为历史。

二、非京籍人士购房资格:纳税标准从连续5年变为连续60个月

北京买房资格

3月22日,《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》出台。公告将购房资格从满五年提升为连续满60个月,且每月纳税额不得为零。政策重点在严格非京籍购房资格人的条件,确保非京籍购房人真正生活、工作在北京,也是保证确有真实居住需求。此政策从3月22日起开始执行。

过去在社保和个税缴纳方面是存在不同政策要求的。社保需要连续缴纳60个月,而个税则只需一年缴一次,这使得社保缴纳的要求更高,而个税缴纳的要求相对低。从这个角度看,不排除有部分购房者实际上采取个税认定的标准去购房,这显然降低了购房门槛。北京这次把个税和社保缴纳的模式统一,规避了部分购房者钻漏洞的做法,说明楼市调控政策进一步加码。

不过,政策对换工作等情况适当放宽了条件。结合购房资格审核中补缴社保的相关规定,对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过3个月的,视为连续缴纳。

三、二套房信贷标准:“认房认贷又认离”

在“3·17认房认贷”政策出台后,3月24日央行、银监会、北京市住建委、北京住房公积金中心专门针对北京出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。其中,关于“假离婚贷款买房”的路径首次被堵死。《通知》要求“对于离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行”。

自此,二套房信贷标准“认房认贷又认离”:只要在北京有1套住房,或者有过商业性住房贷款记录就算二套房。由于银行贷款记录是全国联网的,所以只要在任何一个城市有过商业性住房贷款和公积金贷款记录的,首付款比例将是60%。通过离婚来享受首套房贷款额度和利率的优惠,也成为不可能。

另外,317政策首次以政策文件的形式限制了住房贷款的最高期限,将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

四、限购商住房

3月26日,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商办类项目实行限购。商住政策规定:对于新建商住,只能卖给企业。对于已售商住,可以卖给个人,但要满足以下条件:1、个人名下必须无北京住房或商住;2、外地人购买要连续五年社保或者五年纳税;3、购买商住房不得商业贷款(即必须全款)。《公告》同时严禁企业擅自将商办类项目改变为居住用途。

部分开发企业将商业办公项目开发成所谓的“商改住”,并将其作为住宅销售给个人,存在欺骗购房者的嫌疑。购房者购买“商改住”产品,实际上买到的是有法律瑕疵的产品,不仅无法享受住宅所能享有的权益,如税收优惠、信贷支持,商办类项目水、电、气、热也与住宅的收费标准不同,不能落户,没有配套教育设施,也没有上学资格。虽然“商改住”房屋存在诸多法律瑕疵,但目前市场上商办类项目仍约有50%-60%是直接销售给个人居住使用。究其原因,其实是老百姓在过高房价下的无奈之举。

商改住房屋与商业办公行为混杂,商业办公的经营也会受到一定影响。北京此举让住宅回归居住属性的同时,也让商业办公用房回归承载业态的属性。限购商住房政策出台后,商住房交易必然会减量跌价。然而,随之而来的担心是:此项新政会不会是住宅价格上涨的助推器?

五、住宅平房纳入限购

4月3日,北京市住建委发布《关于加强国有土地住宅平房销售管理的通知》,将住宅平房也纳入到北京市限购范围中。暂停向以下家庭出售住宅平房:已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年(含)以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。

可以预见的是,伴着楼市“317新政”,二手房市场将迎来一大波“解约潮”和“违约潮”。针对在2017年3月18日前尚未网签但因“317新政”履行情况发生变化而产生的房屋买卖合同纠纷,北京西城法院民一庭法官总结了二手房买卖中双方可能面临的有关问题,并结合审判实践和法律规定对相关问题予以解答。

问题一:“317新政”后,买方因“认房又认贷”被认定为“二套房”,从而导致无力履行已签订的房屋买卖合同的,可否解除合同,已支付首付款、定金能否退还?

答:在当事人约定以按揭贷款方式支付部分房款的情况下,贷款首付提高、停止办理25年以上贷款等情况,并不必然导致购房人无履约能力或导致继续履行对一方当事人显失公平,因此不宜简单认定为情势变更。

从利益关系入手,针对“楼市新政”一般可认定:房屋新政的实施对购房人的履约能力产生重大影响,合同继续履行一般会产生一定困难;对购房人因房屋新政不能按预期办理按揭贷款而请求解除合同的,一般可予支持,并由卖房人退还定金和已付购房款。但是,卖房人能够证明购房人有充分履约能力的,购房人依据房屋新政主张解除合同则不能成立,购房人应当继续履行合同,否则构成违约并应依法承担违约责任。

在“317新政”出台后,房屋买卖合同当事人一旦决定解除合同,应及时准确地通知另一方当事人和中介,有效沟通,减轻对方损失。

问题二:新政“认房又认贷”条款出台后,“二套房”首付比例大幅提高,导致合同无法继续履行而解除,卖方是否可以主张补偿损失?

答:在司法实践中,因“317新政”这样的不可归责于当事人双方的公共政策事由致使当事人订立的合同无法继续履行,一方申请解除合同后,另一方要求补偿其合理损失的,经审理,合同解除确实导致当事人利益失衡的,可综合案件本身情况,具体分析,酌情予以支持。

“317新政”等限购限贷政策实施后,因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反相关限购限贷政策而无法继续履行,另一方当事人请求解除或撤销合同,并要求对方当事人赔偿其所受损失的,法院一般会结合案件本身情况,具体分析,相应予以支持。

问题三:新政出台后,“改善型”买家可能面临无力支付购房款、税费而违约的情形;同时,因无力改善住房,原有住房也可能会选择停止出售或解除合同。这就意味着,买家或卖家都会出现违约的情况。那么,房屋买卖合同一方违约不履行合同义务的,另一方可否要求对方继续履行?

答:合同解除分约定解除、依法解除和违约解除。我国《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该条之规定,除当事人约定解除及其他原因(不可抗力、楼市新政等)致使房屋买卖合同确实无法继续履行等情形外,房屋买卖合同一方当事人不履行合同义务的,另一方可要求对方继续履行或者赔偿损失。当然,即使房屋买卖合同解除,受损失的一方仍可向另一方要求赔偿相应损失。在此提醒广大房屋买卖当事人,依法成立的合同,受法律保护,一旦签订房屋买卖合同,就应当全面履行合同义务,毁约、违约须慎重对待。

问题四:“317新政”后,规避限贷政策进行二手房买卖有风险么?

答:在审判实践中,会遇到一些购买力不足的买家,为达买房目的,设“阴阳合同”或虚增合同房屋成交价,递交给贷款银行以求获得更多的审批贷款,而一旦遇到房价上涨或其他原因,业主会投诉到银行、建委或银监局,要求撤销银行已经做出的贷款承诺,以达到毁约的目的。法官提示,千万别抱着规避限贷政策的侥幸心理购房,相关部门的从严监管也是一把随时会亮出的风险“利剑”,应诚信守法购房。

问题五:当前楼市,部分购房者在购买房屋的同时,会出售自己名下的房产,这就导致房屋买卖会出现一环套一环的情形,也就是俗称的“连环套”。该情形下,一旦其中一环无法按约履行,就可能导致多起房屋买卖纠纷连环发生。“317新政”出台后,此类纠纷一旦发生,房屋买卖合同一方可否以第三方原因向合同相对方主张免责?

答:合同具有相对性,我国《合同法》第121规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”楼市有风险,签订合同需谨慎。在房屋买卖过程中,无论是买家还是卖家,都应充分预估其中的法律风险,并对相应的风险有所预判。根据《合同法》第121条的规定,房屋买卖合同因第三人原因发生违约的,当事人一方依旧应当向对方承担相应的违约责任,其与第三人之间的纠纷,应该按照法律规定或者合同约定,采取协商、调解、诉讼等方式予以解决。

总结:

房市调控政策频出,但这决不是调控政策的终点。房地产行业产业链条过长,目前出台的调整政策是从建立房地产长效机制的角度出发的。从整顿商住房的严控力度看来,北京市后期还会逐一查漏“炒房”投机的各种手段,配套政策也很可能会跟进出台。在这轮号称“史上最严”的楼市调控政策下,购房者面临着贷款压力变大、首付比例提高、购房资格丧失等一系列问题。儒德律师提醒您,因新政影响而可能面临“违约”或“解约”问题的购房者或售房者,应及时联系律师协助解决。


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